工改必看！工业区块线作用有多大？图层大揭秘告诉你！

深圳的「工业区块线」，分为两级进行划定：

一级线是为保障城市长远发展而确定的工业用地管理线，包含现状工业基础较好、集中成片、符合城市规划要求的用地。

二级线是为稳定城市一定时期工业用地总规模、未来逐步引导转型的工业用地过渡线，包含位于基本生态控制线外、现状工业基础较好，虽在城市规划中为其他用途，但近期仍需保留为工业用途的用地。

工改M0这类产品，其产生的经济价值必然大于传统的工改M1，所以市场自然会趋之若鹜。

所以在初期，深圳审批的工改项目当中，工改M0类（含早期的工改M1+C等）项目占绝对主导。

大量工改M0项目，产生了很多类办公化的产品，甚至是类商务公寓产品，使得产业空间变质，拉高了企业成本，真正的产业空间需求得不到满足，加速企业外迁，而规上企业等核心制造企业的外迁，必然会导致链条迁移，对产业的影响是极大的。

当时，很多的专家认为，深圳应该走香港的路子，去制造业化，但是近年来香港的产业空心化，已造成香港产业后续乏力等一系列问题。

产业发展不是一蹴而就的事情，是有一定的自我生长规律的，产业生态不可破坏。

因此，在2018年，深圳政府意识到产业稳定发展的重要性，为了保障产业健康发展，稳定工业用地规模，在全市划定了270平方公里的工业区块线，区分为一级、二级线，进行产业空间分级管理。

（1）工业区块线内的用地有哪些管控要求？

按照“严守总量、提质增效、产城融合、刚性管控”的原则进行管控。

各区区块线内的工业用地的面积不得低于辖区区块线总用地面积的60%。

单个区块线内的工业用地面积，原则上不低于该区块总用地面积的60%。

库思规划云有一键统计的功能，描绘区块线生成范围，可以统计区块线内的各类用地面积情况，可以轻松核算工业用地的占比情况。

（2）工业区块线内能不能做“工改居住、商业”？

区块线一级线内严格控制，如果法定图则已规划为居住、商业用地的，可按照规划予以实施，即可以改造为该方向。

区块线二级线内原则上不能，但为了促进产城融合确需安排会议展示、商业零售、餐饮酒店等配套设施的，是可以适度调整的。

同时，二级线内现状是居住、商业的，如果规划同样是居住、商业的，是可以按照规划，改造为该方向的，但必须要调出工业区块线。

如果想要核查某个区块线内的项目能不能做“工改居住、商业”，上传项目范围线，点开「工业区块线」图层，同时点开「现状用地」、「法定图则」图层，进行叠加分析，即可判断。

（3）工业区块线内能做“工改M0” 吗？

对于M0的指标，各区有一些总量管控，如南山区不超过区块线内工业用地总面积的80%，宝安、龙岗、光明和坪山原则上不超过20%，其余区内有要求。

单个项目，想要调整为新型产业用地，必须要征求产业部门的意见，各区需要在各自的总盘子内进行平衡，单个项目的指标并没有进行具体限制。（宝安区之前是每个项目可以做20%）。

依据以上原则的话，我们可以看出，能不能做“工改M0”，主要取决于产业发展需求，主管部门的裁量，不确定性比较大。

据说，十四五城市更新和土地整备专项规划即将发布，会增加一个M0准入区域图层，在空间上进行了管控和约束，未来单个项目能不能进行“工改M0”将会比较清晰确定。

（4）工业区块线内能不能做“工改保”？

在公共配套条件支撑的情况下，位于已建成或近期规划建设的轨道站点 500 米范围内的工业用地，可建设人才住房和保障性住房，其可改造的用地面积原则不超过该区块线总面积的10%，同时需要按照程序调整城市规划。

如果想要核查某个区块线内的项目能不能做“工改保”，上传项目范围线，点开「工业区块线」图层，同时点开「法定图则」、「现状及近期轨道交通」和「TOD范围」图层，叠加分析即可判断。

以深圳地铁南湾站为例：

（5）工业区块线能不能调整？

因城市发展需要，可适时对区块线进行局部调整，局部调整需遵循“基本规模不减少、产业布局更合理”的原则。

一级区块线的调整需要报市政府审批，需要进行占补平衡。

二级区块线的调整由区政府审批，可不进行占补平衡。

除了「工业区块线」，「双百产业空间范围线」也是深圳产业管控的重要要素，小编先在这里挖个坑，敬请期待~

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